2020年
3月19日
引 言
虽然通过启动超常规的防控机制国内疫情已经渡过高峰期，但海外疫情却加速蔓延，给全球经济带来巨大的负面影响。目前，全球新冠肺炎确诊病例累计达到近20万例，海外现存确诊人数已经超过国内，国际市场悲观情绪蔓延。国际油价闪崩，美股多次触发熔断，俄罗斯、欧洲、法国、英国、日本、韩国、新加坡等十多个国家股指均触发熔断，债券市场、期货市场、黄金、比特币均遭受重创。疫情正在严重威胁全球经济，工厂停工、供应链中断、国际贸易和投资急剧减少背后是全球无数企业的破产倒闭和员工失业。
疫情之下，房地产市场影响几何？风暴之中，又有哪些房企值得关注？
一、疫情风暴影响几何？
历史的一粒沙，落到任何人头上都是一座山，行业和企业何尝不是如此。疫情伊始，房企就主动采取关闭线下售楼处、项目停工、延期复工等措施，经营压力陡增。开源不得，占比较高的销售回款受疫情影响断崖式下跌；节流受阻，经营成本持续不断的增加，同时债务到期的压力激增。
1、销售暴跌，阿喀琉斯之踵
在疫情蔓延下，包含湖北、湖南、江西、广东、海南、黑龙江、江苏等至少110余个省市均明确要求暂停售楼处销售活动，春节期间大部分城市返乡置业潮“爽约”，销售出现断崖式下跌，部分三四线城市甚至零成交，市场表现极差。
2、债务风险，高悬的达摩克里斯之剑
作为资金密集型产业，绝大多数房企为追求规模急速扩张而选择“高杠杆、高周转、高负债”模式，极度考验房企的预判能力。一旦遭遇销售回款危机，资金链就会岌岌可危。此次疫情使得房企销售锐减，延期复工下部分房企现金流可能只维持两三个月的经营。2020年是房企债务偿还高峰年，现金流不足始终是悬在房企头上的达摩克利斯之剑。近期已有企业爆雷，资产规模超千亿的新华联发布公告，受新冠疫情影响公司业务遭受重创，加之偿付贷款和债券导致现金持续流出，流动资金极为紧张，最终导致发行的“15新华联控MTN001”10亿元债券，不能按期足额兑付本息，构成实质性违约。可见，现金流就是房企的生命线，一旦现金流出问题，将引发一系列严重的问题。
疫情最终对房企产生的挑战主要源于现金流压力，而抗风险较强的企业必然在现金流方面有所长，主要可以归纳为以下四点：
抓住先机——城市布局，谁能抓住最早恢复购房需求的城市，谁就能抓住先机，从销售下滑的阴影里走出来；
把握生机——债务水平，别的房企还在断臂求生时，债务可控的房企已经在考虑市场复苏后的机会；
克服危机——战略笃定，坚定执行战略，为后续市场恢复做准备，逆境实现突破；
迎来转机——物业服务，对于房企而言，服务是产品生命的延续，物业服务足够优秀的房企能在转机中脱颖而出；
我们就从这四方面阐述新冠疫情下抗风险能力强的房企具备的特征。
二、疫情风暴之下四种特征房企抗风险能力强
1、城市布局，价值之争
新冠疫情的影响下，消费者的购房意愿和购房能力受到不同程度的冲击，同时房企线下售楼处多为关闭状态，导致房企2020年1月和2月的业绩不尽如人意，但是疫情对不同的购房需求产生的影响是不同的，疫情结束后仍有部分购房需求会释放，支撑房企的销售业绩。
当前市场上的需求主要以刚需和改善需求为主，投资性需求在“房住不炒”的政策基调下基本已经消失，需求所在的地方就是希望升起的地方。
一是城市建设和行政水平高城市将获得更多的机会，会出现阶段性集中爆发。
二是改善性需求占比较高的城市。经济发展好，居民收入高。
综上看来，经济发展较好的高能级城市房地产销售将较早复苏，由下图能够正常的看到，万科、融创、龙湖、华润等企业2019年补充了较多高能级城市的货值，随着疫情逐步控制住，这些企业可以凭借充足的供给和各自产品优势，获得较好的业绩支撑。以龙湖集团为例，2019年，该公司坚定布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的50余个城市。这些无一例外都是高能量级城市。一项多个方面数据显示，京津冀、长三角、粤港澳、长江中游、成渝、山东半岛等八大城市群的总面积只占了中国国土面积的18%，但却聚集了全国62%的人口，75%的经济总量。而龙湖90%的货量集中在这些热点城市和价值区域，且成本合理，这无疑为其后续盈利增长奠定了基础。
2、债务水平，血脉所在
祸兮福之所倚，福兮祸之所伏，对于杠杆水平过高，负债结构不合理的企业而言，新冠疫情的冲击可能是毁灭性的；而对于杠杆水平较低，负债结构合理的企业而言，新冠疫情虽有冲击，但也提供了其弯道超车的机会，此类企业可以凭借资金优势扩充优质土储，调整库存结构，从容应对市场变化。
亿翰选取2019年上半年营业收入前30名的房企作为样本，通过净负债率与资产负债率将其分为四类，能够正常的看到，低负债稳经营的房企主要是国企、央企，和以龙湖为代表的少数市场化企业。
如华润，拥有集团公司的信用背书，且积极与华润信托等集团旗下公司合作，构建了畅通的融资渠道且融资成本低廉。其2019年上半年融资成本仅4.45%，远低于房企融资的平均水平，为打造高品质的产品提供资本支持，持续提升企业抗风险能力。
而龙湖，作为稳健民企里销售业绩靠前的企业，2019年上半年融资成本仅为4.56%，表现也极为优异。其长期秉承稳健经营的理念，既有充足的货币资金应对此次疫情产生的负面影响，又有充足的土地储备将保障企业未来几年的正常运营，新冠疫情下龙湖游刃有余，未来业绩相对有保障。
3、战略笃定，格局之争
新冠疫情是黑天鹅事件，但次生灾害又导致灰犀牛横冲直撞，多数房企措手不及，相信各个房企的决策层都在思考如何应对危机。在此过程中，对公司战略理解深刻，坚决执行战略的房企反应速度更快，更加精准。为什么每一次无论是行业出现机会还是出现威胁，最终在波动中胜出的都是战略笃定的房企。面对贪婪和恐惧，带领企业走出沼泽，涅槃重生的是企业战略。
华润置地聚焦一线及强二线城市，始终秉承“销售物业+投资物业”双轮驱动的发展模式，借此降低地产政策及市场影响的盈利波动，经过十多年的积累，慢慢的变成了行业内领先的综合性房地产企业。
地产开发业务之外，龙湖集团在战略部署上一直保持前瞻、笃定姿态。自2011年开始，龙湖集团就将每年销售回款的10%作为上限，投资持有型物业。2019年，龙湖集团累计开业商场已达到39个，开业商场面积达到380万方左右；龙湖冠寓累计开业约7.5万间，布局30余个高能量级城市；龙湖智慧服务新进45个城市，基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，并实现管理面积翻番。凡是过往，皆为序章。龙湖集团过往所打下的扎实基本盘如今正发挥效力。面对本次疫情冲击，龙湖即定战略发挥巨大作用，通过智慧服务体系对地产开发、商业运营、租赁住宅等形成战略性支撑，最大限度发挥龙湖智慧服务的作用，进一步提升业主对龙湖的满意度；另一方面，多元均衡发展，保障龙湖的低成本拿地能力和融资能力，助力其稳健经营，业绩平稳增长。
4、物业服务，未来之争
虽然此次疫情对绝大部分消费和服务行业都产生了影响，但对物业服务行业机会的意味更为重要。通过这次疫情，物业管理水平差距凸显，品牌物业服务质量远胜一般物业。因此人们在购房选择时，会把物业当成重要的一个选择项目，从而加快物业表现不佳房企的淘汰速度。
经此一“疫”，物业企业的市场认可度和客户黏性得到提高，优秀物业品牌房企也会得到更多的机会。从未来发展来看，优秀物业公司对于房企项目的品质将起到显著的提升作用。
能够正常的看到，此次防疫行动为房企的物业服务提供了一次展示能力的机会，消费者的眼睛是雪亮的，孰优孰劣自有判断。
万科物业通过数信中心数据做到大数据防疫，及时采集人行、车行、病例数、迁徙量等数据建立AI模型，预测相关城市爆发趋势并给出预警，方便当地万科社区物业提前加强防范。而提到物业，自然会想到“善待你一生”的龙湖，龙湖智慧服务也是最早启动防疫机制的物业服务企业之一，一方面充分调动资源，短时间内调配一次性医用口罩、若干消毒液及其他防护用具；另一方面针对不同业态的在管项目，推出针对性的疫情防控举措。疫情期间，日均2.6万人坚守在一线岗位上，基础服务员工整体在岗率接近90%，解决业主在居家隔离期间的生活需求。由此，龙湖智慧服务业主满意度才能连续十一年保持在90%以上，并三次取得中国质量协会“全国住宅用户满意度指数测评”评分第一。
结语
2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，保持经济平稳运行至关重要。而房地产作为关联度高、带动性强、乘数效应明显的的行业，必将得到政策的加持。目前部分城市在融资端、土地端已经放宽相应的政策，在“房住不炒”的总基调下预计将有更多的城市出台相应政策稳定房地产发展。能够准确的看出，危机也是转机，当潮水褪去才能看出谁在裸泳。在这次疫情风暴中，城市布局合理、负债稳健、战略笃定，以及拥有强大的物业航道助推的房企将进一步脱颖而出。风暴中全身而退的房企，将拥有更为光明的前景。
●往期推荐●
地产防“疫” 特辑
声明：本文观点仅代表作者观点版权归亿翰智库所有
未经授权请勿随意转载如需转载请联系后台或在此文后留言
转载时请注明出处：亿翰智库（ehresearch）
感谢配合！
亿翰股份
亿翰股份，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为70%以上百强房企的顾问伙伴。
在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。
希望我们大家也关注一下亿翰君的好兄弟呗！！！
