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小区电梯出了毛病修理费用究竟应当由谁来承当

放大字体  缩小字体 发布时间:2020-03-26 15:53:53  阅读:9927+ 作者:责任编辑。陈微竹0371

案例

2008年,业主开始陆续入住某家园小区,到现在,小区电梯已经运行了十多年。最近,有小区业主反映,近一年来,小区里的电梯经常会发生故障。业主周女士有一次坐电梯时,就遇到了电梯非正常下降、卡在楼层之间的“惊魂一刻”。

业主王女士住在小区的一号楼,她注意到,自己所在单元的电梯在去年8月就早已经过了安全检验合格标志上标注的有效期。

记者了解到,目前这个小区的物业——长城物业和业主委员会已经通过招投标的方式,选定了电梯维修企业,开始着手对小区电梯进行维修,并已经向政府有关部门申请使用住宅专项维修基金承担相应费用。

虽然电梯已经着手维修,但最近却有不少业主开始维权,向有关部门投诉,认为长城物业在电梯维修招投标环节存在猫腻。梁先生曾作为业主代表参与了电梯维修招投标,据梁先生反映,最终中标的企业——世纪图捷电梯系统工程技术有限公司的中标价格过高。

除了价格过高,梁先生还和记者说,这家电梯公司是长城物业旗下公司,业主们担心维修过程不能保证透明和专款专用。电梯大修和使用维修基金涉及小区业主利益,业委会却没能起到监督作用,才让物业一家说了算。

针对业主对业委会监督不力的质疑,记者正常采访了这个小区业务会主任王先生,对方表示,这家公司在三家投标公司中的报价是最低的。

对于业主质疑中标公司与长城物业的关系,记者还采访小区物业经理段女士,她否认了长城电梯工程有限公司是长城物业旗下子公司,并强调小区物业受业委会委托进行电梯维修的招投标,各环节都是依法依据在进行的。

电梯发生故障,又过了安全检验有效期,有一年的时间了,为什么直到目前才开始入场维修?有业主认为,是物业公司故意拖延,让“小修”变“大修”,直至不得不紧急启用维修基金。对此,不少业主还去区房管局进一步核实情况,发现小区物业并没有及时对电梯大修需要申请维修基金一事向房管局报备审批。房管局齐科长表示,没有收到物业的申报材料。

对此,小区物业经理段女士表示,业主对申报流程有误解。她表示,首先小区电梯经鉴定符合大修的条件;其次,向房管局申报审批要在电梯鉴定、维修招投标、公示等程序完成以后,并且这些环节对业主们都已经公示过,物业方面一直都在推动电梯维修工作进行。

律师答疑

1、电梯坏了,维修费用到底谁出,是大家关注的话题。有的小区动用了维修基金,有的小区要求业主分摊维修费用。那维修费用到底应当由谁来承担呢?

律师:个人认为,应该由业主进行分担。小区电梯是业主共有的设备和工具,属于业主所有。按照规定,所有电梯必须有电梯维修保养公司进行日常保养,保证排除电梯故障,或者发生故障及时解决。而物业管理部门受业主委托管理物业环境,因此,物业对电梯日常维护和管理负有责任。

但是,一旦电梯发生故障,需要更换零部件或者大型维修所涉及的费用,则应由业主承担。实际上,出现需要大笔资金的时候,业主委员会可以按照《住宅专项维修资金管理办法》,动用住宅维修基金来进行电梯的大修或者改造。

2、如果在质保期内,电梯坏了,谁来承担维修费用呢?

律师:这样的一个问题需要区分对待,因为要看电梯的损坏是怎么造成的。

因使用原因或自然灾害等不可抗拒的因素造成电梯损害,不属于电梯本身质量上的问题的,由电梯使用单位负责。

电梯本身出现质量上的问题或者是主要部件非不当使用损坏的,由电梯的生产厂商负责。

同时,电梯的产权人为全体业主,公共设施设备维修也要看物业公司和业主双方签订的合同中关于公共设施维修维护的相关约定。

3、本案中,电梯维修费用是否应当由业主的大修基金来承担?

律师:个人认为是可以的,根据《住宅专项维修资金管理办法》,专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

本案中,物业公司应严格按照法律规定程序,即《中华人民共和国物权法》第76条,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用维修基金。

4、本案中,电梯屡屡发生故障,但拖了一年之久仍然没有修理好,那小区物业是否有拖延之嫌?小区业主该如何维权?

律师:物业是否拖延取决于基本事实的认定,如果电梯发生故障需要维修,而物业公司按照法律规定的程序申请使用公共维修基金,很显然就不存在所谓的拖延问题。

如果物业公司确实有过错,它还是需要承担责任的。但问题在于如果业主不能证明这一点,而物业公司又能够证明它是严格按照法律程序申请使用公共维修基金,在这样的一个过程中,它确实需要履行一些招标的手续,会花费一些时间。

如果业主能够证明物业公司对于电梯故障的损害扩大具有过错,他们可以向物业公司主张扩大损失那部分费用的赔偿,并根据物业服务合同的相应条款主张物业公司的违约责任。

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