金科这家公司挺神的，项目卖的一个比一个差，地一块接一块拿。坊间茶余酒后聊到金科，除了桃色绯闻，内部联系，便是金科哪来这么多钱？金科为啥还在拿地？金科咋又卖的欠好？
一
先粗算金科的花钱才能。
2016年5月，金科12亿收买北城半岛一号进入合肥，截止2019年11月，含收并购和协作，金科在安徽具有14个项目，其间合肥9个，阜阳3个，宿州1个，安庆1个，插红旗速度之快，只要老孙赶得上。
2016年5月至今，金科累计拿地金额金额112亿（协作地块按股权分摊），其间2016年56亿，2017年3.4亿，2018年16.87亿，2019年35亿。本年金科货值缺口20亿，我们还能持续看到金科买买买的身影。
再粗算下金科的挣钱才能。
2016年半岛一号收买胶葛，导致项目拖了14个月才开盘，2016年出售金额为0；2017年，博翠天辰等4个项目一起在售，出售金额28亿；
2018年6个项目在售，出售金额44亿（来历克而瑞），2019年，截止10月15日，包含皖北，完结签约42.7亿。
也便是说，2016-2019年，金科共出售88亿，花了112亿，这个投入产出比真是太低，112亿存银行也比废了半响劲卖房子赚的多。
二
金科项目一不挣钱，二没流量。作为一家top15房企，从没进过合肥年度top10榜单。深入饯别看天吃饭，佛系挣钱的本事，在合肥4年，都没翻开局势。14个项目都没能完结深耕的任务。
以金科博翠天辰为例，合肥首要成绩担任。回想一下，博翠天辰首开时最低扣头89折，遍及92折，案场办理一片紊乱，时任pm听说仍是个联系户。现在逆袭不是由于它是金科，也不是它修炼成功，而是大环境推进，省府板块阶段性断供，龙湖炒板块炒的风生水起，天时地利人和再加上金科的亲民价，童叟无欺，这时候，谁还管它是金科仍是银科、铜科，买就完事。
金科庐州樾，安徽金科唯二的2万+项目，只要252套，吭哧吭哧的卖了一年多。听说，金科前两年的工抵房很多倾斜到庐州樾，帮它冲方针，至于为啥，有爱好的能够去探问下。
三
还好，金科没拿地王，给自己挖深坑埋了。除了肥东集美天辰地价有点高，金科还没拿过令人发指的价格。究竟挣一个亿很难，亏一个亿，买块地就很简单完结。
但金科拿的地都是库存高、供给大，价格灵敏的区域，地块本身价值就低，除非激烈的补仓需求，很少有房企挤破头竞赛。即便如此，金科项目赢利率都很低，鲜有卖的好的项目，营销的才能太弱鸡，自己给自己戴上首开必败的魔咒。
2019年是金科进入安徽开展最顺利的一年。合肥方针80亿，完结41亿，皖北15亿，完结1.3亿（截止10.15）。合肥首要奉献货值为博翠天辰、半岛一号和美的金科郡。尤其是金科博翠天辰，2019年出售14个亿，占合肥1/3的成绩。
合肥还剩39亿的出售方针，2个半月的时刻，底子不可能完结。皖北15亿的方针，江山城拿地定价7000+，首开6600，仍然没有逃出金科首开必败的魔咒，卖了80套，一时半会缓不过来，集美阳光暂时刹车，换了营销负责人，项目进入正轨，即便是金科流量最高的项目，也无法顶起巨大的方针缺口。
包含金科华东区域，方针280亿，完结率只要56%，首要奉献的姑苏、无锡、南京区域都供货缺乏，所以上至区域，下到合肥、皖北，都很难完结年度方针。
四
在大佬们都慎重的不太敢动时，金科大手笔朝三四线城市撒钱，扩大土储，了拼规划而拼规划，学习碧桂园学的毫无准则，这一波操作真的非常666。
2017年至今，金科就没在主城区拿过地。7个项目涣散在肥东、瑶海、北城、新站。扒开来看，除了美的金科郡卖的不错，其他都蔫巴巴的。阜阳集美阳光和江山城和安庆世茂祥生金科郡都是刚需盘中的刚需盘，阜阳还有1个项目在国家级贫困县临泉。新城没垮前，以阜阳江山城为交换条件，金科与新城共同开发宿州政务区地块。
金科终究出现的规划，是没有质量的规划，不作标杆，不作流量，一形不成品牌，二形不成现金流，没有辨识度，没有认可度，耗费品牌，耗费商场，开展到最后的阶段，它便是西南的典型代表蓝光，而不是齐头并进的龙湖。尽管我一向瞧不上龙湖，但比金科强太多了。
不仅如此，金科的扩张更有不计后果的嫌疑。本年9月，深交所就发函给金科，公司存在大规划债款且担负高额融资本钱，账面和现金流都不宽余，稀罕的事，它还给赢利率为负的企业供给担保。
一边高歌猛进，一边负债累累。这是5年前甚至10年前的房企战略逻辑，张狂扩张摆棋子，然后靠商场周期性大涨，赚的盆钵充斥，那时候有规划就从另一方面代表着赢家。
在深层次的调控下，地产现已不是增量商场，而是存量商场。曾经一碗水不行分，能够再接半碗水，现在商场只要一碗水，就看谁凭本事抢的多。
商场大势长线平稳，放松调控底子不可能，大环境只会渐渐的严苛，一起，危险最大的便是地级市。要么企业添加本身的抗危险才能，比方产品、融资、品牌等等，要么企业别拿错地，不然必定面对筛选。
在融创、万科追求转型，龙湖、绿城追求本身功力深化时，金科反其道而行，学习现已证明失利的碧桂园。这完全是缝皇帝的新衣，掩耳盗铃。何况碧桂园有高周转的现金流支撑，可是金科现金流数字并欠美观。
只能靠价格保持底子流量时，现已阐明它对本身沉淀的耗费。下一年的安徽，金科半岛一号行将收尾，博翠天辰还剩约15个亿的货值，下一年奉献不了太大成绩。肥东、北城深陷泥潭，杀出重围不可能，再加上金科对价格的把控不严，想降价就降价，历来不会硬挺。协作方也不是很有准则的人，难保下一年不会以价换量。
五
金科没有建立安徽公司，皖北公司和合肥公司平行，归华东区域统辖，三级管控的安排架构看起来更简化，可是安庆的归属，看出一点区域相互制衡或许权力平衡的意味。即便项目卖的乌烟瘴气，可是拿地从未中止。也能看出安徽金科在区域甚至集团的表里联系疏通。
不管是大是小的企业，现金流比赢利更重要，金科光花钱，不挣钱的本事，走不远。
-END-
重视九年八班，对话框回复【微信】，获取【作者微信】
九年八班是私家渠道，本文仅代表个人自己的观念
