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湖南省三四线城市常德篇

放大字体  缩小字体 发布时间:2019-09-20 17:01:59  阅读:4872+ 作者:责任编辑NO。蔡彩根0465

正文共:3722字

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文/谢杨春、姚郑康

调研感触

远离长沙逃避虹吸,走出相对独立内生商场

当时商场热度略好于省内其他三四线,与上一年比较已然缺少

返乡置业方兴未已,棚改钱银化安顿余温犹在

地价、房价双滞涨,商场张望心情加码

江北房价队伍差异不显着,同类竞品过多

客户对精装房抗性较大,偏好110-120平方米三房

沅江穿常德而过,将常德分为南北两个区域,江南是鼎城区,内有德山经开区,属城市市郊、开展较慢。江北是武陵区,是常德主城区,商场以武陵区老城区为中心向外共分为西北东三个区域,区隔清晰。

老城以西是工业区,中烟芙蓉等工厂在此,工业支撑有保证。其间虽有万达商圈但覆盖面不大,板块内首要以国企集资房和待旧改自建房为主。老城以北是北部新区,2018年开端开展,采纳配套先行的规划战略,湘雅医院、金融中心等配套先行落地。现在板块土地价格有起有伏,在售项目不多。老城以东是柳叶湖,板块内项目很多,品牌房企择地大多落在此处。

商场总述

商场热度较湖南省其他三四线略高

但与上一年本身比较降温显着

得益于棚改“活力尚存”、返乡置业客弥补、方针层面相对宽松,以及距长沙较远受虹吸效应影响弱等要素影响,常德商场比较湖南其他三四线城市更为平稳,热度也较高,并体现出必定的淡市抗压性。2019年1-8月常德商品住宅成交面积累计同比增速达29%,不只超越了省内其他三四线城市,且略高于省会长沙。

常德商场热度比较其他省内城市有余,但与本身比较已然缺少,成交体现日渐下行。自2018年下半年以来商场快速转冷,部分项目8月日均到访量仅10-15组,较2018年商场上行期下降近4成。

另,从商品住宅待售面积也可见一斑。2019年头常德全体库存量开端缓慢上行,结合各项目遍及反响出售有压力能够看到,虽商场成交热度还在,但购房者张望心情加剧,商场“每况愈下”。

调控方针

调控首要会集在限价,

高层不得超出1万元/平方米

方针面常德与大大都三四线城市类似,调控全体较为宽松,现在会集在限价,采纳成本法与商场比较法相结合,高层限价不得超出1万元/平方米。从实践调研状况来看,18年下半年方针出台起至今不曾放松,因而有不少开发商通过做精装来变相打破限价。全体而言,常德限价方针相对适度,在近两年商场热度较高的之际有用的避免了房价非理性快速上涨,且在当时淡市中也给予了房企必定的发挥空间。

棚改状况

棚改腰斩但体量尚存,

棚改客购买力不降反升

2019年以来常德棚改方针有收紧但未来体量仍巨大。2019年方案总量腰斩至2018年的41%,仅1.4万余户。尽管已连续开端收紧,但2018年常德主城区商品住宅总成交套数仅2.17万套,据此计算2019年的棚改方案比较新房成交体量而言仍旧很大。

值得留意的是,2019年2月常德政府发5号文进步了房子拆迁安顿的补偿规范,不只将钱银安顿补助进步到了3600元/平方米,并且新增了600元/平方米的建房补助费。因而,棚改客的购买力能够说是不降反升,征拆目标全面走向商场,比方体量达3500亩的中建生态才智城项目棚改客户占比达20%。

客户来历

返乡客与郊县客添补棚改“落潮”后商场空缺

除了棚改客户以外,返乡置业和郊县客户也构成商场主力需求。2017年来受武汉、长沙限购、限贷方针影响,一部分在外作业的常德籍购房者回流,一起一部分区县市购房者进城购房,构成需求揉捏效应。

一方面,郊县购房者进城置业添补了部分刚性需求,相对寓居环境较差的德山区尤为杰出,例如碧桂园十里公园部属郊县客置业占比超越50%。另一方面,外地返乡客接棒棚改客支撑起主城区部分改进型项目,返乡客对品牌愈加认同,并且具有必定购买力,如恒大御龙天峰等成交主力便以返乡置业为主。

地价房价

房价、地价双双滞涨,

购房张望心情浓郁

常德商场体现由热转冷除了在需求上遭到棚改体量腰斩的影响外,商场缺少上涨预期是成交转淡、购房者张望的要害原因,首要体现在地价与房价两方面。

地价滞涨导致房价上涨动力缺少。这一点与本年上半年大都三四线城市土地商场炽热带动房价、商场回暖天壤之别。从2018年湖南省要点城市的土地成交价格能够看到,与省内三四线比较,常德的地价无论是从肯定值仍是地价房价比都处于较低方位。

实践上,自2018年开端,常德涉宅用地的成交楼板价简直没有涨幅,均匀地价稳定在2000-3000元/平方米这一区间,房价上涨的预期在土地端根本被消除。

而房价滞涨乃至不升反降相同加剧张望心情、削弱出资志愿。在近两年三四线行情中迎来一波房价上涨后,尔后常德价格简直横盘,且呈现必定程度回调。

2019年头各品牌房企感触到淡市压力纷繁降价走量,现在武陵区各板块房价根本在7500-8500元/平方米不等。房源价格超7500元/平方米的项目去化有难度,而8500元/平方米则为房价天花板,刚需客户体现出抗性;德山经开区房价偏低,均价在3000-5000元/平米不等。

归纳来看,在地价缺少涨劲、房价呈现回调的布景下,常德作为内生型商场,成交体现天然跟着商场预期的下降而不如往日。

价格梯度

各区域在售项目很多且缺少价格梯度,

购房者更愿意为教育买单

除掉房价在全体上滞涨回调的现象外,详细到每个项目咱们能够看到,主城区内房价最大特点是“全城一个价”,不同区域间没有显着梯度。

品牌房企的在售项目新房毛坯均价7500元/平方米,精装房则均价8300元/平方米。低于商场均价的项目如中建生态才智城即可凭仗性价比去化优异;高于商场均价的项目如恒大御龙天峰则出售遇冷,日均到访量缺少10组。除此之外,主城区内绝大大都在售项目价格均匀,购房者可选产品很多。

因为市道品牌房企产品很多,价格也相对均匀,因而购房者对价格比较灵敏。刚需客户遍及偏好110-120平米左右三房,客户对精装房抗性较大。但值得留意的是,购房者并非缺少肯定购买力,虽对价格灵敏,希望意为教育超量付出住宅费用。在同板块内最好的校园往往是肯定的金字招牌。如恒大华府项目凭仗名校不只新房劲销,并且二手房也较为抢手,月租金整套可达2600元,也有一二手倒挂现象。

未来展望

商场不缺好房子缺好配套,

下半年热度仍有冷却趋势

现在,常德抢手区域会集在武陵区,而万达商圈,柳叶湖和北部新城板块均较为抢手,德山经开区楼市根本“凉凉”,首要寄希望于棚改驱动。全体而言,常德商场不缺房子而缺配套,因而配套相对完善的区域,购房者较为喜爱。

棚改上,尽管已连续开端收紧,但待拆城中村体量仍然巨大,在城市本身扩张的需求下,料未来棚改客户仍可占必定成交比重,长时刻仍然对楼市有支撑,但短期影响作用会大打折扣。

供给上,尽管在当时淡市之下,客户结构发作必定改变,但通过半年的习惯期后房企也已调整项目推货节奏。下半年商场新盘估计推货量与商场需求容量大体平衡,这一点对未来房市开展有积极作用。

房价上,价格滞涨且缺少梯度尽管给购房者更多挑选空间,但也使得城市在寓居层次和产品层次上无法区别,短期仍会持续影响购房的张望心情。

企业竞赛上,武陵区会集了恒大,碧桂园,保利,中建,中南等品牌房企,客户关于央企保利,中建,恒大认可度相对较高,保利中央公园,中建生态才智城,恒大华府均有不错的出售体现。相对而言,品牌房企性价比高的项目仍然不愁卖。

因而,总的来说,当下常德商场不免有少许平平,下半年商场热度存在持续下滑的趋势。但根据全体楼市供求平衡下没有杰出的扎手问题,商场向下的空间不大。长时刻而言,房价梯度没有摆开,商场预期不明朗,尽管抗压性尚可但本轮周期内商场上行空间相同有限。

典型项目一:恒大·御龙天峰

售楼处实景/区位图

地理方位:武陵区紫缘路与常德大路交汇处

物业类型:小高层、洋房

建筑面积:38万平方米

装饰:精装

盘时刻:2018年5月

前次开盘价格:小高层9400元/平方米,洋房12000元/平方米

项目点评项目以洋房作为主打产品,产品户型主力段在120-130平方米三房。项目定位偏高端,精装产品以及花园美化的项目打造遇到“叫好不叫座”的窘境。再加上1.2元/平方米的定价大大超出城市购房者心中的房价天花板,项目实践出售体现较为冷淡。在商场棚改客群总量削减后,项目成交主力以认可品牌与产品的返乡置业客群为主,周成交量缺少10套。

典型项目二:中建·生态才智城

售楼处区位/沙盘

地理方位:武陵区桃花源大桥北

物业类型:小高层、高层

建筑面积:项目总规划3500亩

装饰:毛坯

开盘时刻:2018年10月

前次开盘价格:7500元/平方米

项目点评:项目体量巨大,总规划达3500亩,内有规划绿洲公园、商业归纳体等。项目当时开盘去化率较好,首要原因有二:一是项目周边的桃花源大桥邻近尚有大体量的棚改与旧改项目,项目20%的成交即来历于棚改客群;二是项目定位刚改需求,房源价格6800元/平方米左右,相对低价的价格所带来的性价比对主城区城西客群有较大吸引力。可是需求留意的是,生态才智城项目体量巨大,后续商业以及公园等配套设备落地周期较长,对资金链的检测较大。当时项目热销很大程度上是因房源价格较低所带动。

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